某商住房内部，本报记者 董添摄
价格3年腰斩，这样房子，你见过吗？还真有，就在北京。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此，商住房全面限购。如今，限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。
近日，中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时，价格几近腰斩。成交均价自2018年年中跌至2万元/平方米后，至今未出现上涨。近期，不少房源由于着急出手，成交总价甚至无法覆盖银行贷款。
价格腰斩
“除了特别好的地段，北京二手商住房价格较高点跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示。“限购政策出台前，同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了，商住房价格由于出现大幅下跌，目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”
由于2017年3月份限购政策出台前，个人买卖商住房可以正常贷款，很多投资者当时贷款比例超过6成。随着房价下跌过半，房价目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说，即便卖完房子，也无法全部偿还当时的银行贷款。
在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平米，最新成交价为1.9万元/平米，成交价与房屋原值相比，跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高，购房者交付全部房款后，仍然不够银行贷款偿还额。房屋买卖中介不得不另外签订三方协议，以借款的方式让购房者多交付一部分现金给业主，用于偿还银行贷款，解除质押后再还给购房者。
“如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人，一部分是为了投资，还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购，既可以自由买卖，也可以高比例贷款。所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”
购买门槛高
针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到，限购政策出台以来，商住房只能全款购买，导致购买门槛提升，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商住房的办公属性被进一步明确，居住功能被淡化，此前流入商住房的“热钱”逐步退出。
限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买，个人不能购买。但是在很多中介的帮助下，个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住。为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制。
“很多商住房当时在建的时候，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，都和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。
“当时公司的销售都喜欢卖商住房楼盘的房子，因为小户型多，总价相对较低。只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖。基本就是一抢而空。”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动。
低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好吸引下，原本用于办公属性的商住房，逐渐成为住宅的替代品。销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前，商住房价格在短短的几年时间翻了一倍，单价与同一地段住宅不相上下。
“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里，基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万元业绩。”王红对中国证券报记者表示，“我自己退了50万元。限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力，很多本来有资质的客户，也纷纷表示不要了，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”
这一说法得到了机构数据的证实。中原地产数据显示，2017年4月，商住房成交量仅为194套，在前期退款等影响下，成交量环比下降超过95%。之后的三年内，很多月份成交量不足30套。而成交均价在2018年中就已经跌至2万元/平方米左右。
在采访过程中，中国证券报记者遇到多位在限购节点买房的人士。李梅（化名）在2017年3月用4成首付购入朝阳区孙河附近某次新二手商住房，办完贷款第三天，限购政策出台了。“当时特别庆幸，因为没有户口，无法买正常住宅。买完商住就算有个家了，当时也是着急结婚。”李梅对中国证券报记者表示，“当时买入均价在4.5万/平米，带精装修。算是历史最高点。目前这个楼盘能卖到2.5万-2.7万/平米。现在没有考虑卖出，因为贷款指标已经用了，再买住宅也算二套。现在赔钱太多，只能先等等。”
捡漏房源增多
中国证券报记者调研发现，目前挂牌出售的二手商住房，同一小区报价相差巨大。有的小区报价单价高的房源比单价低的高出一倍不止。
同一楼盘报价差别巨大，来源：某房地产中介网站
“现在商住房的行情是，如果着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示，“商住房业主中，很大一部分属于私人企业主，疫情影响下，这类业主很多着急用钱，变现需求空前。导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源。为了尽快成交，挂牌价格一降再降。”
据了解，疫情期间，很多中介为了吸引购房者，改进了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%，否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下，着急出售的房源成交价和报价之间的差距，被一再缩小，导致捡漏房源激增。“临近签约的房源，系统报价基本没有水分了。”
有意思的是，记者走访了解到，目前在售的商住房新盘中，有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员指出，限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台，未雨绸缪，将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下，提前走了网签程序。房子建好后，由于地段好、精装修、不占用购房资质，还可以卖给个人，所以价格比同地段二手商住房高。“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品，如果跟同地段住宅比，也算是一种捡漏。”上述销售表示。
（原标题：这些房子价格腰斩！成交价不够偿还银行贷款，投资客：着急用钱，赔再多也要出手）
